煜童妈

1.算2008年的上涨空间有多大，知房价必跌。
2008年房价如果逆势上涨的话，因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚10％，所以只有让投资投机者坚信：虽然在房市里风险已经大了，但可以实赚较多（20％以上），才会取钱再次蜂拥入市。20％加上土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧（熊市需考虑）、非自有的资金的利息等成本15％，等于房价必须上涨35％，才能保证你实赚到20％。一套150万就要上涨52万。投资投机者不是自住，出租不合算，归根到底要卖给自住者。已存60万且家庭月收入1万元的待购自住者已极少了，但在今天他们也买不起新房了，因为需按揭90万，每月需还款0.9万元，还不起。90万 + 52万 – 新积蓄5万 = 2008年房涨后需按揭137万，每月需还款1.37万元，超过月收入了。大多数人没有还款能力就象大多数人没有能力爬上珠峰一样。高高在上的房价只有走下珠峰才嫁得出去。人心不足蛇吞象。2009年，202万的房价还不够高的话，就让它再涨35％到273万。2010年还不够高的话，就让它再涨35％到369万。然后把猪肉搞得一斤30元，把一些企业搞得半倒闭只能发1000元的工资，把许多供房者搞得还不起按揭款而引发次贷风波，把上帝逼得不得不说：跑得越快死得越早。在珠峰就嫁不出去了，再乘飞机往高空飞，那以后就不是走下来而是跌下来了。涨到150万还有软着陆的活路，涨到369万就只有硬着陆的死路了。逆水行舟，不进则退。象爬树那样一直往上爬，是不是有到顶的时候？是不是有下来的时候？政府怕经济大落，不让大家往上爬了，在股市的“杀鸡”，你猴子还看不懂吗？价格奇高到6124点的结果是暴跌到3357点（半年跌45.2％），如果不是6124而是12000点呢？爬得越高摔得越痛！

煜童妈

2.算2008年的房价是不是“最后一棒”，知房价必跌。 参加“击鼓传花”这个游戏，在门内拿着花的有100人，买得起202万元门票的人只有5人时，就有95人拿着最后一棒。2008年初，你张三以150万买新房 * 1.35 = 2009年初你张三拟以202万卖给李四。扣费用后你实赚20％不多的。202万 * 1.35 = 2010年初李四拟以273万卖给王二。到2010年初，房价在大顶故或在连跌三五年之中，王二接手后还能加价到369万去卖出的可能性只有1％。李四在买前想：王二出不了手的话就不会接手，我李四拿的就是“最后一棒”。你张三2008年在买前也应该想：李四不肯接手的话，拿的就是“最后一棒”。

煜童妈

3.算2008年要上涨需要多少“解放军”，知房价必跌。 某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的“解放军”要有7万人。因为几个月的调控和利空频传造成2万套新房在待售，因为许多人被几个月的有价无市吓怕了，有2万套二手房在待售，加上近几个月里又有1万套新房封顶。要涨就要先把这5万套房消化掉，然后在上涨过程中还要有2万人来一路追涨。你炒过股的话，就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股，在9.02元的卖盘上挂了2万股。就要有人先把9.01元的5万股吃掉，还要有人再把9.02元的2万股吃掉，否则股价就上涨不了。但是，目前房市的调控这么紧，资金这么缺，获利盘这么多，风险这么大，信心这么小，跌势这么明显，大家都知道逆势者亡，顺势者生，见跌就杀，见涨当作回光返照也要杀，每一次反弹都是出手良机。明摆着有7万套等在哪里，谁有本事让7万个“解放军”在几个月里一起来动手买房？9.01元的5万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，卖者就更要杀跌了，买者就更要观望了。即使真有7万个钱没地方烧的不怕套的投资型的“解放军”来了，最终还是要露出“游击队”的本来面目，打赢了要走，打输了也要走，最终还是要有7万个买得起135万一套房的自住者来解放这些“解放军”。可是，你的周边有几个买得起135万一套房的自住者呢？卖力大于买力，所以必跌无疑。

煜童妈

4.算市盈率（回本年数），知房价必跌。 目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。2008年3月，股市的有的绩优股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。2008年买房，近三年，房价下跌的概率很大，要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。100万的房子年租金3万。拆迁时还有40％的价值，60万 / 35年 = 每年折旧1.7万，家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万，租金实际收益1万元。100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本（市盈率100倍）。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，比炒股的风险更大。当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。

煜童妈

5.算买房投资收益率，知房价必跌。 一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上。100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。12万/ 家庭收入的0.5用于买房 = 租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税，家年收入24万的富人大多有多套房，指望比你更富的人来租用你的房？在样样都涨只有工资不涨时，非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，加上政府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益 / 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。

煜童妈

6.算通膨对房租房价的影响度，知房价必跌。 继续通膨的后果是，有的实业获利减少，就卖厂撤资去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。继续通膨的后果是，工资不涨却样样涨，租房人的消费能力下降了，你提租价我就合租，房子空得更多了，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。将来，如果通货膨胀率更高，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5％。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏，房价必跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万! 　

煜童妈

7.算近期价值，知房价必跌。 30年来，哪种商品只涨不跌？在1990年买一部摩托车，当时用了3年的工资，现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元，装电话初装费追涨到5000元，是现在的100倍。回头看，那钱花得真是冤啊。牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手，白白付出了5年的机会成本。什么是价值？真正的价值不但是由物质构成的，也是由精神构成的。2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它更好的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元，2008年3月石油价大涨见到110米元，中国石油低见17元，还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙，熊市低估时门可罗雀，市场就是这样残酷无情的。　　　　

煜童妈

8.算长期投资价值，知房价必跌。 房价股价就象太阳，有日出必有日落。房价股价就象海水，有潮起必有潮落。炒房炒股就象打架，打出去不收回拳头，你就被对手打倒了。有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26％的话，炒家一年只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗？　

煜童妈

9.算使用价值，知房价必跌。 2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾2电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。 经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？土地使用权有70年，但是到30年以上时，政府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。

煜童妈

10.算房价收入比，知房价必跌。 国际房价收入比为3到6（年）。6 / 收入的0.5用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价10000元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收入比为15（年）。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍，房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐！当前房价再涨一倍的话，不利于讲三个代表，不利于讲共富，不利于讲和谐社会。目前不少一二线城市的房价收入比在15以上。3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。