煜童妈

32. 算二手房卖出率，知房价必跌。 房牛市里，买方踊跃，卖方惜售，每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出20套 / 当天挂牌量20000套 = 1000分之1的卖出率。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。

煜童妈

33.算石油供应量，知房价迟早必跌。 石油需求每年飞速增多，而全球石油产量已处在顶峰，近3年日均产量都无法增大，需求与供给已呈现不可逆转的“＜趋势”，石油价除了上涨，已经别无选择。1970年代第一次石油危机的时候，全球的石油产量刚刚减少了不到8%，油价就翻了两番。当我们见到150美元一桶时，汽油可能定量计划供给，会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。承包土地以家庭为单位，所以机械化无从谈起。18亿亩耕地本来就人手不够。买不到油和油价奇高，已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大，必须有人去扩种。中国13亿，粮食依靠进口做不到，有钱也没地方买去，米国有粮宁喂汽车也不卖给你。这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃，更为了人有粮食吃，需要增加对农补贴，动员更多的劳动力进入农业。不可能吗？ 50年前的精简下放和40年前的上山下乡，就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在小城镇干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明，回流的苗头已显露出来了，城市化速度减慢了。民工和刚毕业的学生大部分无力买房，刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦，目前已过剩的大城市住房将会过剩，再过剩。　　　　

煜童妈

34.算中介家数，知房价必跌。 牛市里，中介比食杂店多。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。二手房有许多不是自住的，房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规则来玩，投机的最重要的规则是低吸高抛，追涨杀跌。

煜童妈

35.算银行房地产贷款充足率，知房价必跌。 房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。房地产贷款的存量有近五万亿，银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下，中央实行紧缩正策，2008年3月宣布自2006年以来第15次上调存款准备金率，大型银行的存款准备金率已达到15.5%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱，还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了，资金供不应求，不得不对房地产减少了资金供给。许多中小房企的资金链因此绷得很紧，泡泡吹不起来了，就象大水库遇到天旱和开闸放水，船位回落了。

煜童妈

36.算开发商的负债率，知房价必跌。 许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。2008年，在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡，因为沉淀在房地上的钱，风险正在加大。开发商贷款1.2亿，等一年光利息就亏1000万 / 12 = 每月亏83万。“逆水行舟，不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整，自住者就不买，炒家就提前卖。有价无市拖得越久，资金压力也就越大。银行要来讨钱了，2年没开发Zf就要来收地了，建筑公司要求开发商按进度支付工程款，钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货，买者不肯买期房。现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡过熊市。万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，开发商争先恐后地降价卖房，兑现收益，落袋为安。不卖跳楼价，就要人跳楼。　　　　

煜童妈

37.算房地产股股价，知房价必跌。 房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌，股票投资者担心开发商破产，多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元，2008年3月13日最低价20.37元。万通集团董事局主席冯仑说，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。

煜童妈

38.算开发商还能撑多少天，知房价必跌。 2008年3月，开发商中的理论家潘石屹公开说：“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”我看，未来100天将是很多房地产公司不得不降价的100天。然后再100天还不行的话，有的就半倒闭了。拿想上市的公司来说，开发商的如意算盘是先负债囤地，以此为资本到股市IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。可是，一边是宏观调控，银根紧缩，银行贷款难。一边是直接融资难：2008年3月证监会发行部公开表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。无法融得资金，开发商看似完美的资金链在政府的不支持下顷刻破灭了，资金不足就会大抛物业，还不行就半倒闭了。

煜童妈

39.算需要交多少税，知房价必跌。 前几年，调控中加税再加税，二手房交易需10％的税和费，使二手房流转快不起来，有利于一手房的销售，买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了，税重使二手房和一手房的销售都困难了，房市流转不动了，卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税，在牛市里你可以让孙子来付，熊市里轮到你当孙子来付了。房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出，就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。　　　　

煜童妈

40.算米元流入多少,知房价必跌。 有着重大的启示意义。谁都不能否认中国目前经济的表象与日本"失去的10年"之前的相似性：米国大印钞逼人民币升值、流资使股市和楼价的疯涨，通胀日重而难治。我国为了治通胀之病，控制货币发行量、紧缩银根和加息的药不得不服，米国却在落井下石：大幅减息，大印米元，逼人民币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通，于是我国不得不对应地加印人民币，难以紧缩银根，所以流动性泛滥不已。人家减息而我国加息的话，会导致更多的米元流入。而且，米元贬值促使油价创下109米元/桶的新高。米国还制定了新的生物能源正策, 让汽车与人争吃玉米，带来粮价大涨。这些对我们通胀都是火上浇油啊。于是通胀率不断上升，物价上涨面在扩大。在这样一个经济状况恶化却进退两难、苦无良方之际, ZF不可能让楼市也来个火上浇油。如果不加息或小加息，就会通膨上升。通膨上升会导致企业成本增加，盈利减少，工资难涨，大众购房能力下降，房价会跌。如果大加息，也是企业成本增加，盈利减少，工资难涨，大众还贷能力下降，房价也会跌。所以楼市已经脱水，将要缺血，必跌无疑。　

煜童妈

41.算物价涨了多少,知房价必跌。 2008年 2月份，居民消费价格总水平同比上涨8.7%。其中，城市上涨8.5%，农村上涨9.2%；其中，食品价格上涨23.3%。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。某个城市的实物在2年里净增长不多。2006年和2007年成交房子10万套 * 平均每套比2005年涨价40万 = 资金多出400亿。牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸，要先管好房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥，就别想管住大家，大家就涨价不断，社会就无法稳定。最终，大官为了江山，中小官为了交椅，不得不强迫“带头大哥”带头降价。政府真正担心的是，过度暴涨后的暴跌。如果房价真的能够一直维持上涨，政府没什么需要担心的，就不会一直在调控了。一步一步地调控下去，量变到质变，调久必跌。